Những lưu ý mua nhà dự án nhà ở hình thành trong tương lai để người mua sở hữu bất động sản an toàn

Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?

Theo khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 thì “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng.”

Như vậy, bản chất của việc mua loại hình nhà ở này là mua cái chưa được tồn tại trong thực tế. Quyết định mua của khách hàng không chỉ dựa vào thông tin được cung cấp từ chủ đầu tư hoặc môi giới bất động sản mà còn phải cân nhắc rất nhiều vấn đề liên quan. Bởi lẽ, quá trình từ lúc đặt chỗ đến khi chính thức nhận nhà là một khoảng thời gian dài và có nhiều điều cần phải lưu tâm.

Dưới đây là 10 điều cần lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. KIỂM TRA TÍNH PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN

Pháp lý dự án nhà trên giấy là một vấn đề quan trọng cần phải xem xét kỹ lưỡng. Vì trên thực tế đã có không ít trường hợp “dở khóc dở cười” vì dự án bị đóng băng hay phát hiện ra dự án bị chủ đầu tư đem thế chấp mà chưa được giải chấp. Vậy, điều kiện pháp lý để dự án nhà ở hình thành trong tương lai được mở bán là gì ?

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có:

– Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất

– Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẻ đã được phê duyệt

– Giấy phép xây dựng

– Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án

– Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh cho tiến độ dự án.

2. CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ UY TÍN

Khách hàng nên chọn những chủ đầu tư có uy tín, danh tiếng và có năng lực tài chính để bảo đảm dự án được triển khai đúng tiến độ. Muốn biết chủ đầu tư nào có uy tín thì nên tìm hiểu thực tế về những dự án bất động sản mà chủ đầu tư đã thực hiện trước đó vì “Trăm nghe không bằng một thấy”.

Bên cạnh đó, những đối tác cùng thực hiện dự án với chủ đầu tư cũng là một yếu tố đáng quan tâm. Bởi vì dù chủ đầu tư có năng lực tài chính, có uy tín nhưng chọn các đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, thi công thiếu năng lực, kinh nghiệm thì chất lượng sản phẩm tất nhiên cũng sẽ không cao.

3. KIỂM TRA NGÂN HÀNG BẢO LÃNH DỰ ÁN

Luật Kinh doanh bất động sản có quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Ở đây có thể thấy, quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được bảo vệ tốt hơn, cùng với bên bán nhà thì phía ngân hàng thương mại với tư cách là bên bảo lãnh phải có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trên hợp đồng mua bán.

4. NẮM RÕ CHÍNH SÁCH BÁN HÀNG

Hầu hết các dự án nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay đều có các ngân hàng liên kết đưa ra chính sách cho vay mua nhà đất cực kỳ ưu đãi cho khách hàng. Phương thức này giúp người mua có thể dễ dàng sở hữu nhà ở mà không quá áp lực về tài chính trong một khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên, người mua nhà cũng cần quan tâm một vài vấn đề khi mua nhà chung cư trả góp như: Xác định khoản vay hợp lý, đọc kỹ hợp đồng vay, hiểu rõ cách tính lãi suất, chú ý những cam kết và ràng buộc…

5. ĐỪNG ĐỂ HÌNH ẢNH PHỐI CẢNH LÀM MỜ MẮT

Để thu hút khách hàng, các chủ đầu tư sẽ thiết kế những hình ảnh phối cảnh hay video vô cùng đẹp mắt và sống động. Thậm chí nhà mẫu dự án cũng được chăm chút đến từng chi tiết khiến người mua mê mẩn. Do đó, khách hàng cần tỉnh táo xem xét bản vẽ chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có đầy đủ các hạng mục trên phối cảnh hay không ?.

6. XEM XÉT TIẾN ĐỘ CÁC TIỆN ÍCH QUANH DỰ ÁN

Thông thường, mỗi dự án sẽ có các hạng mục tiện ích khác đi kèm. Nếu khách hàng kỳ vọng vào các tiện ích mà dự án mang lại khi mua nhà ở hình thành trong tương lai thì nên xem xét đến tính năng sử dụng và thời gian hoàn thành của các hạng mục đó. Đồng thời, khi chủ đầu tư dự án tiến hành nghiệm thu, người mua cần kiểm tra kỹ chất lượng của các công trình tiện ích đó.

7. XEM KỸ CÁC ĐIỀU KHOẢN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN

Để hạn chế những rủi ro, trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cần đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng như:

-Quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán

-Điều khoản về thanh toán

-Quy định về thời gian bàn giao căn hộ

-Thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

-Những chế tài khi các bên vi phạm.

Lưu ý về điều khoản thanh toán: Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Trước khi nhận bàn giao Giấy nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng), chỉ thanh toán tối đa 95% giá trị hợp đồng.

8. THEO DÕI, CẬP NHẬT THÔNG TIN VỀ TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG

Quá trình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai sẽ diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định và chia thành từng giai đoạn như: xây dựng phần móng, phần thân, cất nóc, thi công hoàn thiện, nghiệm thu, hoàn công. Người mua cần thường xuyên cập nhật các thông tin về tiến độ xây dựng công trình để suy xét xem liệu căn hộ có được bàn giao đúng thời hạn.

Ngoài ra, tiến độ thanh toán cũng sẽ trải dài theo quá trình thi công dự án. Vì vậy, trước khi tiến hành thanh toán cho đợt tiếp theo, người mua cũng cần tìm hiểu xem tiến độ xây dựng có đang tương ứng với mức độ thanh toán hay không. Để tránh thanh toán quá nhanh nhưng dự án lại thi công chậm hơn thời hạn.

9. KIỂM TRA KỸ LƯỠNG KHI NHẬN BÀN GIAO CĂN HỘ

Nhận bàn giao căn hộ có lẽ là thời điểm được người mua mong đợi nhất. Đây cũng là giai đoạn cần phải cẩn thận xem xét từng chi tiết. Vì sau khi đã kết thúc việc nhận bàn giao, những vấn đề chưa ổn thỏa sẽ do người mua tự chịu mà không thể quy trách nhiệm cho bên chủ đầu tư. Người mua cần căn cứ vào phụ lục hợp đồng để kiểm tra những phần bàn giao đã được cam kết. Bên cạnh đó, có thể rủ thêm những người có kinh nghiệm đi cùng để việc nhận bàn giao căn hộ được diễn ra hiệu quả.

10. CHÚ Ý THỜI GIAN NHẬN SỔ HỒNG

Theo quy định, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi là sổ hồng chung cư cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ. Tuy nhiên thực tế, có không ít trường hợp cư dân đã nhận bàn giao hoàn thiện và vào ở từ lâu nhưng vẫn chưa được nhận sổ. Ngoài những lý do khách quan do thủ tục cấp sổ phức tạp, người mua cần lưu ý đến những nguyên nhân chủ quan từ phía chủ đầu tư như:

-Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính

-Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp

-Chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục hoàn công

-Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý

Nếu vấn đề phát sinh từ chủ đầu tư, người mua cần theo sát và có quyền khiếu nại, kiến nghị, yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng thực hiện nghĩa vụ.

Đây là 10 điều cần lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai hi vọng sẽ giúp anh chị chọn được mình ngôi nhà ưng ý nhất.